文/本刊记者 陈蕾

   “天棚鱼缸石榴树，先生肥狗胖丫头”。这曾经是北京小康人家对生活的最高愿望，也被当作形容四合院民居生活的最好写照。

    但如今，想拥有一座北京四合院可不容易，随着数量的急遽减少，一座普通院落的价格动辙上千万元。

    不过，依然有为数不少的人看到其稀缺价值，果断出手。他们或买来自住，成为标榜身价的象征；或看中商机，买入后简单装修转手，利润可以翻上一番；或经营，搞旅游、做餐饮，打着传统文化的牌子，大赚其钱。

    投资行为反过来又拉升了北京四合院的价格，目前的时价比去年同期上涨了85％之多。

    值得关注的是，巨大商机的背后也有风险，北京四合院产权不明晰导致交易困难重重，修缮和经营费用高造成买得起养不起，城市改造进程过快致使老城区的宅子没有保证，再加上房屋70年使用权与经营百年四合院梦想的冲突，都限制了四合院交易，使对其投资的前景显得扑朔迷离。

天价四合院成交背后

    有消息称，北京西城区后海北沿鸦儿胡同一套占地3028.29平方米的四合院，以每平方米36324万元，总值近1.1亿元人民币的价钱成交，创下北京单套普通住宅售价的最高记录，较附近周边普通住宅均价高出近一倍。

    这并不是孤例，目前北京四合院的价格，较之前几年，发生了飞跃性的变化，普通一套500平方米的一进院落，已经由2000年左右的几百万，上升到千万以上的价格，令普通四合院爱好者们望而生畏。

挂牌保护为火热交易埋下伏笔   

    北京四合院之所以受到大家的喜好和追捧，与其悠久的历史和丰富的文化气息分不开。

    北京传统四合院住宅大规模形成始于元代。据文献记载，元大都城的城市规划和建筑，是世界城市建设史上的典范，因为它是先有完善的规划，经过十几年的集中建设完成的。据元末熊梦祥《析津志》记载：大都街制，自南至北谓之经，自东至西谓之续。大街24步阔，小街12步阔，384火巷，29衚衕（即今称胡同）。折合成现在的长度单位，就是大街宽37.2米，小街宽18.6米，胡同宽约9.3米。胡同与胡同的间距为77米，中间就是供臣民建造住宅的土地。在这里盖的房子，基本上都是座北朝南，形成东西向的横排，宅子前的通道就形成了胡同。

    明灭元后，并没有将大都城全部付之一炬，而是在原有基础上做了一些修改，形成了36坊，其中内城28坊，外城8坊，不仅保留了元大都的中轴线，而且内城即东西长安街以北的街道，也基本承袭了元大都的格局。考古工作者曾在元大都的东北部，即从光熙门到东北城角这一区域内，钻探过胡同的遗址，共探得东西向胡同22条，而如今从东直门到朝阳门，东西向的胡同也正好排了22条。

    清入关后，继承了明北京城的城池和宫殿，只是下令旗民分城居住，顺治五年又规定，让原来居住在内城的汉官和百姓全迁至南城居住，其原住房或拆除另盖，或卖给旗人，每间给银四两，从而形成了内城由满族的显贵和八旗官兵占据的局面。清代也是北京四合院发展的巅峰时期。今天我们能见到的精美的四合院，多出于此时。到了近代，受西风东渐的影响，在四合院中也出现了一些东西合璧的东西，如圆明园式的随墙门（随墙门也叫墙垣门，国内最初见于圆明园内，是在西洋式立柱之上的女儿墙表面做中、西式花饰，如西洋式花草或为中式图案，中西合璧，很有时代特色。——编者）和小洋楼。

    1949年，北平和平解放，使北京城免受一次战火的损毁，其基本格局得以完整的保存下来。可惜的是，由于种种原因，这座古城却在北京城市化改造的过程中变得面目全非，古老的城墙被拆除，钢筋水泥的大楼拔地而起，宽广的街道一条连着一条，作为其精髓的四合院也受到了极大的冲击，过去的王府成了机关单位，四合院被大面积拆除，剩下的也多成为大杂院，里面私搭乱建了很多简陋的房子，精美的四合院格局已经看不出来了。

    要不是后来政府陆续公布了一些历史文化保护区，选择了部分街区的四合院进行挂牌保护，将部分成片的胡同和精美的四合院保存下来，就不会有今天火爆的四合院交易了。      

供需失衡造就85%年涨幅    

    据万家网四合院置业顾问白建中介绍，目前，北京的四合院总面积不足300万平方米，最多有3000多套，主要分布在东城、西城、宣武、崇文等地区。东城的四合院主要集中在东四一至八条，西城的四合院集中在后海、西四一至八条。

    影响四合院价格最主要因素是位置，其次是周边的交通设施情况，最后是保护程度和建筑规模。目前，东、西城二手四合院售价基本在2万元/平方米以上，在后海的院子已经达到3万元/平方米。这里的四合院面积从300 ~1500平方米不等，最早商贾富豪和政界要人曾经居住过，完整性稍微好一些。

    与此相对应，宣武、崇文的院子大多就是一般百姓居住的，流传到现在，多数已经成为有几户甚至十几户人家居住的大杂院，这样的院子面积在100~300平方米之间。目前售价是1.5万元/平方米左右。

    虽然四合院价格近几年已经涨了不少，但市场仍有升值空间。当前北京有3000多套院子，其中受国家严格保护的有539套，但这并不表示他们都可以上市交易。据统计，具备产权的、可以交易的房源不足10%，所以，目前北京二手四合院的市场供应是呈下降趋势的。”白建中对记者说，“正因为房源越来越少，四合院涨价也越来越厉害，今年北京二手四合院的平均售价同比去年上涨了85%之多。”

    四合院大概从上个世纪80年代开始可以上市交易，但市场长期在低位徘徊，成交量有限。在1990年后，北京旧城改造，很多历史街区因为城市建设问题被拆除，四合院因此受到国内外专家的关注，国外包括以华新民为代表的外籍华人，国内包括各研究机构建筑学大师，都提出四合院保护已经成为北京历史文物保护的当务之急。政府认识到四合院、胡同对北京文化包括对中国文化的重要意义，公布了各项保护政策，使部分四合院在拆迁的大潮中得以保全。

    正是因为各方人士的密切关注，四合院的文化价值再度被炒热，与此同时，开始有私人以收藏和居住为初衷，购买四合院。在这段时间内，四合院的价值开始缓慢上升。

    “真正对四合院交易起到刺激作用的，是2004年4月12日，北京市政府下发的《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，允许四合院自由买卖。”白建中对记者说，“此后三四年间，四合院的价值开始翻番，以至炒到了上亿元的规模。”

    确实如此，新政策对四合院购买者的身份几乎没有了限制，北京人、外省市人、港澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院，而且不但首次允许境外买家参与，并且提供多项税费优惠，以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。一时间，大量客户蜂拥而至，有限的房源面对如此巨大的市场需求，升值潜力不可估量，价格一路狂飙，才有了上述85%的价格涨幅。

    问题是，如果一处四合院所处地段非常具有商业价值，又是旧城改造首当其冲被要求改造或拆迁的处所，其地段的商业价值所带来的短期利益会吞噬大量的四合院，为各种新型的商业、商务、公寓住宅等建筑物腾出地皮，而四合院所承载的经济价值也随着这种不断的毁灭而更加攀升。四合院未来的市场升值空间必然增加，但是房源的日益紧缺也间接导致二手四合院交易量的下降。

    这表现出，四合院作为一种特殊的物业形态，它的市场供应量呈下降趋势，而市场需求量却随着人们对四合院的重视变得越来越大。这种供给与需求的反方向发展，导致了四合院巨大的投资市场和获利空间。不说出售价格，现在，连保护得比较好的四合院在市场上的月出租价普遍也达到了2500~3000美元/月。专家估计，由于四合院的不可再生性，一旦实现公开的自由流通，价格很可能继续上涨。

    自从试行规定出台以后，交易成功与待售四合院的比例一直呈上升趋势，2007年年底达到11%。虽然2006年以来，国家和北京市政府相关部门新出台了一系列房屋交易的相关政策。整个二手房市场交易量都有不同程度的下滑，而四合院却没有受到太大的影响，交易价格稳中有升。

    购买四合院的客户比试行规定出台以前明显增多，既有海归人士，也有外籍人士、华侨、台胞和港澳同胞；但绝大部分的购买者是国内各行业的成功人士。随着国家对房地产行业调控的进一步实施，限制了外籍人士、华侨、台胞和港澳同胞对自住房以外的房产进行投资和购买，在一定程度上抑制了四合院价格的上涨，为国内买家创造了条件。

商业价值决定上涨空间

    在四合院的价格有了大幅攀升之后，其投资群体也开始发生变化。据介绍，在购买四合院的人群中，北京住户比例并不高，而是以外省市企业家、港澳台同胞和外籍华侨最多，差不多各占1/3，近些年，很多外国人也看中了北京的四合院，在《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》颁布之后，他们也纷纷在国内买房，不过总体数量比较有限，只占不足10%的份额。

    而且随着四合院价格的攀升，购买四合院的人心态也发生了一定的变化，其购置后的用途值得关注。

    据北京四合院专营公司提供的数据，在需求四合院的客户中，自己保存和用来投资者各占50%。由于四合院年代久远，居住的舒适性已经大大下降，如果自己住必须翻新装修，这是一笔较大的耗资，因此，许多买家基本是买后将其收藏起来。

    投资者中购买后自己开公司的客户占70%之多，很少一部分是买来稍微翻新再转手出售的。“《规定》鼓励四合院的购买者保留产权的时期为五年以上，这样对投机行为的遏制有一定的效果。但这却不是强制性规定。”白建中先生对记者说。

    其实，在投资行为的背后，是对四合院价值的重新评估，事实上，这也决定了四合院的价格。具体来说，目前在实际操作过程中，四合院所处地段的商业价值，可能远远高于其文化和历史价值。

    “在来我们这咨询购买四合院的客户中，有相当一部分是看中其历史价值的，他们希望找到既有历史渊源，又有名人故事的四合院，还希望四合院保存得好，但这样的房源太少，因为通过历次公布的文物保护单位，很多名人住宅已经开辟成名人故居，作为旅游景点开放了，或者虽然是名人故居，但现在已经是大杂院，保存情况并不理想。”一位四合院代理商对记者说，“所以这些顾客虽然经常来咨询，但事实上成交量并不高，基本上很少有成功成交的案例。”

    与此相反，有更多的客户，看中的是四合院所在的地段和周边环境。比如后海地区的四合院，基本成片的保存下来，较好保存了其历史感，是一个四合院群落，客户就会比较喜欢，在此基础上，交通便利，能够进车，则是另一主要因素。“至于四合院的保存情况，历史情况，他们不是非常看中，因为这些客户，买了四合院之后基本上都会拆了重建，按照现代居住理念和习惯，改建得更加舒适，更加现代化。”该名代理商对记者说，“在这个层面上，四合院和一般的商品房有一定的相似性，其卖点其实是地段，而非历史。”

    而地段论其实也决定了，其购买四合院后的用途大多数一定是商业化，如开宾馆、酒店会馆等等。作为最具北京特色的四合院，成了这些商家推广的最大卖点，吸引了国内各地及海外的朋友。

    以今年北京奥运会为例，在奥运会开始之前，北京评选出了598户住在四合院里的“奥运人家”，分布在东城区59户、西城区33户、崇文区56户、宣武区12户、朝阳区300户、海淀区102户、丰台区20户、石景山区16户，专门提供给外国人居住、参观，包括客房726间，一次可接待1000余名中外观众和游客。

    据相关统计数据，“奥运人家”几乎每天都有人入住，参观的人数更是非常之多，一间小院子每天几乎都有百人以上的参观人数。奥运会后，这些“奥运人家”有部分已经关闭，不再接待，而有些，则开始了专业化经营，聘请导游，与旅行社联系，卖起了参观门票，每张门票20元，有专业的讲解，客人可以在天棚下喝茶，欣赏中式院落之美等等。

    “其实，八九十三个月份正是北京旅游最火的时节，每年这个时候，胡同游都非常火爆，人力车经常会把一条胡同从东至西全占满，今年，因为奥运原因，来京客流量明显减少，参观四合院的也相对少了一些。”在参观后海地区南官房胡同时，记者遇到了大批拉着外国人旅游的人力车，因为胡同太窄，如果遇到里面停了一两辆汽车的地方，想过去就非常困难了。但在跟他们交流时记者才了解到，这情况还算萧条的，往年这个时候，经常是胡同双方向都挤满了车，交通阻碍的时候，两边的客人还会在车上聊天呢，几乎是一辆对着一辆，没有空着的。

房价变局中成交价平稳攀升     

    四合院价格是在层层攀升，四合院旅游也风生水起，但在越来越多人开始关注四合院之际，也有人正在放弃四合院。

    韩女士原来在北京有一套四合院，是父亲留下来的，文革期间被没收，变成了大杂院，后来腾退，也只退出来一部分，还有一半院子是跟他们无关的人在住，全家再搬回去不太现实，生活也不方便，再加上家里兄弟姐妹多，怕将来出现财产纠纷，韩女士的母亲就建议把房子卖了。“当时是1986年左右，卖的很便宜，一方面租给别人的部分，不能回收，想出售，也是按国家定价，大概6000元左右，就卖给租户了。剩下的部分卖给了香港的一个明星。也只卖了2万元左右。”

    韩女士的情况与目前市场上售房的主体情况正好一致，房子都是祖辈留下来的，家族越来越大，一起居然既不方便，留着空房子也没有意思，自己可能也没有能力翻修去投资，考虑到将来财产分配问题，不如在兄弟姐妹这一辈处理了，避免将来孙辈或再往后的财产纠纷。

    不过，韩女士在把房子卖了之后，也曾经后悔过。“毕竟从小在四合院长大，很有感情，而且我母亲也对四合院念念不忘，曾经想过再买一个四合院。”可是之后的四合院价格，让韩女士望而却步了，“1990年以后，四合院价格有了较大的提高，尤其是旧城改造开始后，很多人认识到四合院的好处，都开始购买，四合院由原来的几万块一套，已经涨到几千块钱一平方米了。当时已经感觉买不起了。”

    另外，考虑到四合院特殊的格局，其实更适合一个大家庭来居住，如果只是一家三口，甚至是小两口，住起来也没有意思。“四合院关键要有人气，才能把一个院子养‘活’，如果冷冷清清的，其实住不出来四合院的感觉。还不如在楼房里呢，地方小一点，感觉生活的气氛还浓一些。” 出于这方面的考虑，虽然看了很多四合院，韩女士最后还是放弃了购买四合院的想法。

    梁氏夫妇的情况与韩女士有相似之处。梁先生从小在四合院居住，对四合院很有感情，后来学的专业又是建筑，对四合院之美，是从里到外，都深受吸引。因为实在是喜欢四合院，早在十年前，他和夫人就曾经想过买一套。但是有几个问题最终将他推离了四合院，越来越远。第一，购买四合院不能贷款，必须一次付清，当时四合院价格已经起来了，他们看中的一套一进半的院子，大概要420万元，一次拿出这么多钱，比较困难。但这还不是最主要的问题，梁先生和太太甚至想过把国外的房子买掉，换一个四合院。

    但第二个问题则更难解决，就是四合院没有保障。当时旧城拆迁改造正进行得如火如荼，不知道自己买的四合院什么时候就被拆迁了。

    于是出现了第三个问题，买房子时，是按土地面积买的，拆迁的时候是按建筑面积补偿的，而且，拆迁只能按房本上的面积进行补偿。“一般买了四合院，肯定没法住，基本上都要拆了重建，这笔费用是非常高的，但拆迁时是按均价予以补偿，与房子具有的价值哪怕是付出的成本简直都是天壤之别。”梁夫人对记者说。

    此外，一般房产拥有70年的使用权已经足够，到时候换房子也好，搬迁也好，在感情上都容易接受，但拥有一个好的四合院，几乎没有人不想传之子孙，即使在自己这一代房子没有遇到拆迁的问题，将来70年已满，再好的宅子理论上也可以收归国家所有，自己辛苦经营一辈子的四合院也就没有了，无论如何，从感情上难以接受。

    “其实，正是私有产权难以得到保障这个问题，最终使我们放弃了购买四合院的想法。”梁氏夫妇说。如今，他们自己在郊区盖了一套房子，每个周末有时间去散散心，虽说不是四合院，但有院子，有凉棚，有山有水，夏天还能种些蔬菜瓜果，每逢周末过去消暑，也是其乐融融。

    姜氏夫妇的情况则正好相反。姜先生自己从小在机关大院里生活，从来没有住过四合院，从小就听说四合院多么好，多么有意思，非常想买一个四合院住。但姜太太坚决不同意，因为她从小住四合院，对四合院“深恶痛绝”。“因为四合院不安全，没有小区保安；四合院生活不方便，上下水取暖都比较麻烦；四合院太大，开放式空间，既不容易打扫，夏天蚊虫也多。……”如是者一二三四，还没等姜先生说什么，姜太太已经像连珠炮一样，说出无数四合院的不好。姜先生没有办法，只好放弃了。看着如今已经快涨到天上去了的四合院的价格，姜先生经常埋怨太太，“你说不住也就罢了，当时要是买一套放着，现在得增值多少啊？”

    买方有困惑和犹豫，四合院代理商们也有自己的问题。首先，四合院是小众产品，一般是社会财富阶层才会动念去买，需求方的数量有限；其次，四合院存量有限，不论是老宅子还是新建的，数量都很少，成交难以放量；再次，四合院对地域性要求很高，现在有一些人也到郊区去盖四合院，包括一些房地产商也在开发，但反响都不理想，因为四合院本身是一种文化的象征，是在二环以内的城区才有这个韵味，其地域的不可复制性造成的限制，更是与其他楼盘有着很明显的差别。

    不过，劣势有时也能转化成优势，在如今房地产价格回落，拐点论盛行之际，四合院的交易价格并未因此产生太大的变动，其原因正好也是以上三点，一，正因为购买四合院的是小众，是财富阶层，他们对价格并不敏感，只要喜欢就会买；第二，四合院存量不多，而且以私有产权为主，没有还贷或缓解资金流的压力，就不需要使房子尽快脱手，价格下降，卖家兴奋点会受抑制，产生惜售情绪，也不会降价；第三，四合院位置的稀缺性决定价值，只要不拆，价值就在，跟商品房有很大不同。

    以上三个因素，决定四合院交易市场，在大多数时间，都在平稳的发展，没有大喜大悲，大涨大落。

文章转自《时代财富》杂志2008年10月号